Sanierungskosten für eine Tiefgarage in einer WEG-Anlage. Wer zahlt ?

Wann muss Untergemeinschaft Sanierungskosten für eine Tiefgarage alleine tragen - Zahlen nur Stellplatzeigentümer die Sanierung, wenn die Tiefgarage als Fundament der Anlage dient und damit doch allen zugute kommt.

In größeren Anlagen mit Eigentumswohnungen gibt es häufig eine Tiefgarage. Aber nicht immer gehört auch jedem Wohnungseigentümer darin ein Stellplatz. Dient die Tiefgarage zugleich auch als Fundament der Anlage, stellt sich oftmals die Frage, wer für die Instandhaltungskosten der Tiefgarage aufkommen müsse - sind nur Stellplatzinhaber von Sanierungskosten betroffen oder müssen alle Parteien an den Kosten einer Sanierung beteiligt werden? Diese Frage erläuterte der BGH in seinem Urteil vom 12.11.2021 (V ZR 204/20). 

1. Zum Sachverhalt 

Die betroffenen Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der Anlage gehören mehrere Häuser, die teilweise mit einer mehrstöckigen Tiefgarage unterbaut sind. Der Kläger ist Sondereigentümer eines Stellplatzes in der Tiefgarage (ohne Wohnung). 

Anlass der gerichtlichen Entscheidung war ein Beschluss durch die gebildete Untergemeinschaft der Stellplatzeigentümer über eine größere Sanierung der Tiefgarage mit einem Kostenvolumen von rund 5 Mio. €. Hierzu sollte die Erhebung einer Sonderumlage ausschließlich der Stellplatzeigentümer zur Finanzierung der Sanierung erfolgen. Etwa 22.000 Euro sollte jeder Stellplatzeigentümer für die Sanierung der Tiefgarage bezahlen. Diesen Beschluss versuchte der Sondereigentümer eines Stellplatzes zu stoppen – er wollte, dass alle Wohnungseigentümer der Anlage die Tiefgaragensanierung mitbezahlen und zog mit seinem Antrag, den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage seitens der Stellplatzeigentümer aufzuheben, vor Gericht.  

2. Urteil 

Das Amtsgericht Hamburg hat seinem Antrag zunächst stattgegeben und den Beschluss für nichtig erklärt. Das LG hat die Berufung der Beklagten hiergegen zurückgewiesen. Auf Revision des Klägers hat der BGH das Berufungsurteil schließlich aufgehoben und die Klage abgewiesen.  

Der BGH bestätigte, dass der Beschluss unter ausschließlicher Beteiligung der Stellplatzeigentümer über die Sonderumlage gültig ist. Nur die Stellplatzeigentümer müssen für die Sanierung der Tiefgarage zahlen und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden! 

3. Begründung des Bundesgerichtshofs  

Zwar steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1 WEG aF den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu; nach § 23 Abs. 1 WEG aF ist hierüber in Versammlungen aller Eigentümer Beschluss zu fassen. Die Bestimmung in § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG aF (nunmehr § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), nach der die Wohnungseigentümer auch von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen können, ermöglicht es aber nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung, in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder zu errichten. Allein aus der ungebräuchlichen Bezeichnung als „Sondernutzungsgemeinschaften“ ergibt keine Einschränkung der eingeräumten Befugnisse. Sondernutzungsgemeinschaften verwalten sich demnach selbständig, sie dürfen eigene Versammlungen abhalten und es werden jeweils eigene Instandhaltungsrücklagen gebildet; damit weisen sie typische Merkmale verselbständigter Untergemeinschaften auf. 

Demnach kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Tiefgarage, die unter dem Wohnhaus liegt, eine Untergemeinschaft der Stellplatzinhaber gebildet werden. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine solche Sondernutzungsgemeinschaft vor, die sich selbst verwaltet und auch eigene Instandhaltungsrücklagen bildet, werden dem BGH zufolge auch nur die Mitglieder der Untergemeinschaft zur Sanierung der Garage herangezogen, auch wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament des Wohngebäudes dient.  

Daraus folgt, dass die Kosten für die Sanierung tragender Bauteile, die für den Bestand des Gebäudes von Bedeutung sind, in der Gemeinschaftsordnung einzelnen Sondereigentümern zugewiesen werden können, die besonderen Nutzen aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ziehen. Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen. 

Die objektbezogene Kostentrennung ergebe sich vorliegend aus der Teilungserklärung, die die jeweiligen Eigentümer der von der Untergemeinschaft erfassten Wohnungs- und Teileigentumsrechte entsprechend ihrer Anteile berechtigt und verpflichtet.  

4. Rechtstipp: Streit vermeiden und Kostenregelungen beschließen

Sinn machen Untergemeinschaften vor allem dann, wenn eine Wohnungseigentumsanlage Baukörper umfasst, die unterschiedlich ausgestattet sind (zum Beispiel, wenn ein Gebäude eine Tiefgarage, das andere lediglich Stellplätze hat) und die getrennt bewirtschaftet werden sollen. 

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht dem Wortlaut nach keine Untergemeinschaften vor. Da es an einer gesetzlichen Regelung fehlt, sind Klauseln zu Untergemeinschaften in Teilungserklärungen streitträchtig – und häufig sogar nichtig, auch wenn das im beschriebenen Fall nicht so war.  

Damit es bei der Aufteilung der Kosten innerhalb einer Untergemeinschaft nicht zu Unklarheiten oder Streitigkeiten kommt, ist es ratsam, zumindest bei größeren Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen sich nicht allein auf die Teilungserklärung zu verlassen. Für die Finanzierung der Maßnahme kann Ihre WEG einen entsprechenden UG-internen Verteilungsschlüssel zusätzlich beschließen.