Mieterschutz bei Mieterhöhung: Die ortsübliche Vergleichsmiete
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Mietverträge enthalten stets eine Vereinbarung zur Höhe der vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Miete. Einer der wichtigsten Grundsätze im Vertragsrecht lautet, dass einmal geschlossene Verträge einzuhalten sind. Das heißt beispielsweise bei einem Kaufvertrag, dass der Verkäufer nach Vertragsschluss nicht einfach einseitig einen höheren Kaufpreis vom Käufer verlangen darf. Ist ein Vertrag durch Angebot und Annahme zustande gekommen, haben sich alle Vertragsbeteiligten daran zu halten und Änderungen sind nach Abschluss des Vertrages grundsätzlich nur im beiderseitigen Einvernehmen möglich. Doch im Mietrecht wird dieses wichtige Grundprinzip des Vertragsrechts mit den Regelungen zur Mietänderungsmöglichkeit (§ 557 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) für den Vermieter durchbrochen: Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen. Welche Rolle die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Mieterhöhung spielt, was der Mietspiegel bedeutet und warum eine Indexmieterhöhung für Vermieter vorteilhaft sein kann, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber.
Gesetzliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Möglichkeit des Vermieters, die Miete ohne Einverständnis des Mieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, ist seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 im Detail in den §§ 558 bis 558e des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Die Normen enthalten die grundlegenden Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sowie Vorgaben für den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. Eine zentrale Vorschrift für Vermieter und Mieter gleichermaßen ist § 558 BGB, der bestimmt, dass Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben.
Vermieter, die eine Mieterhöhung in Anlehnung an die ortsübliche Miete durchführen möchten, müssen jedoch die im Gesetz im Einzelnen geregelten Anwendungsvoraussetzungen genau beachten. In der Praxis bereiten Mieterhöhungserklärungen unerfahrenen Vermietern häufig Schwierigkeiten, und nicht selten kommt es vor, dass das Mieterhöhungsverlangen schon aufgrund fehlerhafter Angaben im Mieterhöhungsschreiben nicht wirksam ist.
Zu beachten ist auch die Wartefrist von einem Jahr, bevor der Vermieter zur Abgabe eines neuen Mieterhöhungsbegehrens berechtigt ist. Die Jahresfrist bezieht sich dabei auf den Zeitraum zwischen dem Wirksamwerden der letzten vorangegangenen Mieterhöhung und dem Zugang des erneuten Mieterhöhungsverlangens. Die Wartefrist ist auch bei einer Neuvermietung einzuhalten, nicht jedoch bei einer vorangegangenen Mieterhöhung ausschließlich nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen.
Der Mietspiegel als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Mietspiegel ist von großer Bedeutung, weil er eines der gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen ist. Was ist ein Mietspiegel? „Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.“ So definiert das Gesetz den Begriff des Mietspiegels (§ 558c Absatz 1 BGB). Ein solcher Mietspiegel kann sich auch auf das Gebiet mehrerer Gemeinden erstrecken oder aber nur auf Teile einer Gemeinde beschränken. Nach dem Gesetz sollen Mietspiegel im Idealfall alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden, um ein realistisches Bild der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zeichnen. Eine Pflicht der Gemeinde zur Erstellung eines Mietspiegels gibt es jedoch nicht, außer für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern.
Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Grundvoraussetzung ist aber immer, dass zunächst die Daten zu Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung, für die die ortsübliche Miete ermittelt werden soll, bekannt sind. Die für einen Vergleich herangezogenen Wohnungen müssen hinsichtlich dieser Merkmale vergleichbar sein. Dies gilt auch im Hinblick auf die energetischen Bedingungen. Folgende vier Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zulässig:
Ermittlung über den Mietspiegel
Berechnung über die Auskunft aus einer Mietdatenbank
Einholung eines Sachverständigengutachtens
Benennung von Vergleichswohnungen
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über den Mietspiegel ist im Regelfall die einfachste und sicherste Methode. Wenn es für den betreffenden Ort einen oder mehrere Mietspiegel gibt, kann dieser über die jeweilige Gemeinde- bzw. Stadtverwaltung eingesehen werden. Viele Städte und Gemeinden bieten mittlerweile auch Online-Mietspiegel und Mietenrechner zur schnellen und unkomplizierten Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Miete an. Über eine kurze Google-Recherche mit den Stichworten „Mietspiegel“ + „Ortsname“ wird man in der Regel mit wenigen Klicks schnell fündig.
Ermittlung der Vergleichsmiete ohne Mietspiegel
Gibt es keinen Mietspiegel, dann führen Gemeinde und Städte meist eine Mietdatenbank, in die auf Antrag Einsicht genommen werden kann. Bei der Mietdatenbank handelt es sich um eine „fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird“ (§ 558e BGB). Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über ein Gutachten eines Sachverständigen ist zu beachten, dass dieser öffentlich bestellt und vereidigt und sein Gutachten entsprechend begründet sein muss. Soll die ortsübliche Vergleichsmiete über die Benennung von Vergleichswohnungen bestimmt werden, müssen dafür mindestens drei verschiedene Wohnungen angegeben werden, die hinsichtlich Größe, Raumanzahl, Lage, Baujahr und Ausstattung möglichst ähnlich zur Vergleichswohnung sind.
Was ist eine Indexmieterhöhung?
In manchen Mietverträgen wird eine sogenannte Indexmiete vereinbart. Was versteht man unter einer Indexmiete und Indexmieterhöhung? Bei der Indexmiete ist die monatliche Miete nicht fest vereinbart, sondern variabel. Gesetzlich geregelt ist die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Indexmiete in § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Kurz gesagt: Vereinbaren Mieter und Vermieter wirksam eine Indexmiete, erhöht sich die Kaltmiete immer dann, wenn die Verbraucherpreise steigen. Die Höhe der Miete wird an die zukünftige Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes – auch Verbraucherpreisindex für Deutschland genannt –geknüpft. Der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Eine Bindung der zukünftigen Mieterhöhung an andere Preisindexe ist nicht zulässig. Wichtig ist auch zu wissen, dass die Miete ein Jahr unverändert gewesen sein muss, bevor eine Mietanpassung infolge einer Indexveränderung wirksam wird.
Unterschied zwischen Indexmiete und Staffelmietvereinbarung
Die Indexmiete ist dabei aber nicht zu verwechseln mit der Möglichkeit zur Vereinbarung einer sogenannten Staffelmiete, die in § 557a BGB gesetzlich geregelt ist. Bei der Staffelmietvereinbarung legt der Vermieter bereits im Mietvertrag betragsmäßig konkret fest, wie die Mietbeiträge in Zukunft steigen sollen. Auch hier gilt wie bei der Indexmietvereinbarung, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss.
Interessanterweise gibt es bisher so gut wie keine Rechtsprechung zu Indexmieterhöhungen. Das liegt wohl daran, dass in der Praxis eher selten eine Indexmiete vereinbart wird. Zwar ermöglicht die Anbindung des Mietbeitrages an den Lebenshaltungskostenindex tendenziell eher geringe Mietsteigerungen. Die Indexmietvereinbarung hat aber für Vermieter den Vorteil, dass auf Dauer ein an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichenes Mietniveau erreicht werden kann, ohne regelmäßig aktiv Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter begründen zu müssen.
Deutlich überhöhte Mieterhöhungsforderung als Ordnungswidrigkeit
Im Übrigen stellt es eine Ordnungswidrigkeit des Vermieters dar, wenn er „vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt“, so die Regelung in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG). Gerade in Ballungsräumen, in denen ein geringes Angebot an bezahlbarem Wohnraum besteht, fordern gierige Vermieter teils unverschämt hohe Mieten. Entsprechende Fälle können von betroffenen Mietinteressenten zur Anzeige gebracht werden.
Die Norm gilt aber auch bei einvernehmlichen Abreden zwischen Mieter und Vermieter. Beabsichtigen Vermieter und Mieter also die Vereinbarung einer bestimmten Mieterhöhung, ohne dabei auf das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung Rücksicht zu nehmen, und wird dabei die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 5 Absatz 2 WiStrG deutlich überschritten, kann auch dies den Vermieter in Schwierigkeiten bringen und ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen.
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Rechtstipps zu "ortsübliche Vergleichsmiete" | Seite 4
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25.07.2019 Rechtsanwalt Stephan Glaser„… Mieterhöhungsverlangen z. B. nach der ortsüblichen Vergleichsmiete oder dem Mietzinsspiegel. Welche rechtlichen Voraussetzungen gegeben sein müssen, um eine wirksame Staffelmiete vereinbaren zu können …“ Weiterlesen
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27.05.2019 Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper LL.M.„… . Bei der Vermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die einzelnen Bundesländer entscheiden, ob …“ Weiterlesen
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24.05.2019 Rechtsanwalt Ansgar Honsel„… begründete er diese Mieterhöhung damit, dass die Wohnung jetzt über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet sei. Dies müsse natürlich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt …“ Weiterlesen
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AG München: Mieterhöhungsverlangen kann sich nicht auf Vergleichsmieten aus Immobilienportal stützen21.05.2019 Rechtsanwalt Matthias Lederer„… Vergleichsmiete zustimmen muss. Insoweit muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen aber ausreichend begründen, wofür es nach dem Gesetz u. a. erforderlich ist, dass die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt …“ Weiterlesen
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26.05.2020 Rechtsanwältin Neslihan Üretmen LL.M.„… , kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, also maximal 10 % Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, verlangen. Oder: Der Vermieter holt innerhalb von 2 Jahren die Auskunft …“ Weiterlesen
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29.04.2019 Rechtsanwalt Dr. Marc Laukemann„… , damit dort die Mietpreisbremse in Kraft tritt. Bei neuen Mietverträgen hat es zur Folge, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf …“ Weiterlesen
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08.04.2019 Rechtsanwalt Falk Gütter„… ein (fast) identisches Verfahren. Für die betroffenen Rechtsanwender hat die Entscheidung insofern Klarheit gebracht, als dass sie sich in jedem Falle für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Bestandsmietverhältnissen auch weiterhin auf den Dresdner Mietspiegel stützen sollten.“ Weiterlesen
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05.04.2019 Rechtsanwältin Apollonia Stuhldreier„… Miete im Mietrecht im bestimmten Umfang zu erhöhen. Dafür bedarf es immer eines Beleges, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die vertraglich vereinbarte Miete ist. Ein Mittel, um …“ Weiterlesen
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06.10.2020 Rechtsanwalt Christian Schwedt LL.M.„… der gesamten Abrechnungseinheit (Gesamtfläche) umzulegen. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Für Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB ist nach einem Urteil des BGH für den Abgleich der begehrten …“ Weiterlesen
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12.03.2019 Rechtsanwalt Franz-Ludwig Kopinski„… des zurückzufordernden Mietteils richte sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich eines Zuschlags von 10 %. Kopinski-Tipp: Die Entscheidung über die Einführung der gesetzlichen …“ Weiterlesen
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02.03.2019 Rechtsanwalt Stephan Glaser„… vereinbart, kann er nicht darüber hinaus auch noch die Miete zum Beispiel anhand des Mietzinsspiegels oder nach der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Auch eine zusätzliche Staffelmiete ist nicht mehr …“ Weiterlesen
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02.03.2019 Rechtsanwalt und Mediator Robin Wulff„… aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers …“ Weiterlesen
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17.01.2019 Rechtsanwalt Peter Mouqué„… der ortsüblichen Vergleichsmiete soll dem Vorliegen eines Nachteiles entgegenstehen (LG Kiel (WuM 1993, 52). Im Falle des beabsichtigten Verkaufs des Grundstückes ist neben der Höhe des Mindererlöses …“ Weiterlesen
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29.11.2018 Rechtsanwältin Linda Siewertsen„Vermieter können von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Voraussetzungen hierfür sind, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert …“ Weiterlesen
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19.11.2018 Rechtsanwalt Robert Vedder„… vom 17.10.2018, VIII ZR 94/17) klargestellt, dass Mieter seine einmal erteilte Zustimmung zu einer schriftlich verlangten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht widerrufen können. Die Richter …“ Weiterlesen
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05.11.2018 Rechtsanwältin Vera Zambrano née Mueller„… zu verlangen – entweder um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen oder weil Modernisierungsmaßnahmen am Wohnobjekt vorgenommen werden müssen. Hinweis: Von diesen Formen zu unterscheiden …“ Weiterlesen
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18.10.2018 Rechtsanwalt Dipl.-Jur. Jens Usebach LL.M.„Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. Oktober 2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 94/17 entschieden, dass ein Mieter bei einer Mieterhöhung des Vermieters zur ortsüblichen Vergleichsmiete kein …“ Weiterlesen
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10.09.2018 Rechtsanwältin Katharina Modawell„… bis zur ortsüblichen Miete erhöht werden. Dies bietet jedoch einige Probleme, da in den Mietspiegeln regelmäßig nur die Nettokaltmiete angegeben wird. Es stellt sich also die Frage, was als Vergleichsmiete für …“ Weiterlesen
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23.08.2018 Rechtsanwältin Vera Zambrano née Mueller„… drei Prozent unter der jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete im Gegensatz zu gewerblichen Wohnungsvermietern. Allerdings beruht diese Umfrage auf den Angaben von etwas mehr als 2000 privaten Vermietern …“ Weiterlesen
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BGH stärkt Vermieter im Falle der Mieterhöhung durch Sachverständigengutachten ohne Besichtigung/ENG06.08.2018 Rechtsanwältin Vera Zambrano née Mueller„… /in muss noch nicht einmal eine vergleichbare Wohnung besichtigt haben – sog. Fall eines Typengutachtens. Grundsätzlich können Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel …“ Weiterlesen
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13.07.2018 Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby LL.M.„… von der Soll-Beschaffenheit erst ab einer Abweichung von 10 Prozent zur tatsächlichen Wohnfläche anzunehmen sei, liege die Interessenlage bei der Heizkostenabrechnung ähnlich wie bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen …“ Weiterlesen
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05.07.2018 Rechtsanwalt Nima Armin Daryai„… eine große Anzahl von Mietern bedeutsam werden ließ. Der BGH entschied jetzt, dass im Falle einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die zulässige Miete sich immer …“ Weiterlesen
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14.06.2018 Rechtsanwalt Nima Armin Daryai„… fest, dass diese lediglich 37 m² beträgt. Letztlich lag die von dem Mieter geleistete Miete immer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, selbst wenn man zur Berechnung eine Fläche von 37 m 2 …“ Weiterlesen
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10.06.2018 Rechtsanwalt Mediator & Coach Robert Haas FA ArbR (1997)„… . Bei der privaten Wohnraummiete sind Mieterhöhungen nur eingeschränkt zulässig. Die örtlichen Marktverhältnisse spielen dabei eine große Rolle. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf …“ Weiterlesen